Не секрет, що пропозиція великих квартир у масових сегментах (тобто в економ- і комфорт-класі) обмежена як в Сочі, але і по всій Росії. Забудовники вважають невигідним зведення квартир великого метражу не тільки через недостатнє, на їхню думку, попиту: ціноутворення на ринку влаштовано так, що вартість квадратного метра убуває разом з ростом площі. Іншими словами, забудовникові значно вигідніше продати дві двокімнатні квартири замість однієї чотирикімнатній.
Хотите квартиру в центре города, на сайте svitlopark.com.ua/ представлены лучшие проекты новостроек.
В результаті, скажімо, пропозиції п'ятикімнатних квартир в сочинському комфорт-класі можна перерахувати по пальцях (і, як правило, це квартири «вільного планування», кімнатні яких обчислена виходячи з площі). Об'єднання квартир - ось який вихід пропонується покупцеві.
Історично масове об'єднання квартир почалося в дев'яностих роках - причому не в новобудовах, а в старому фонді. Цей процес йшов паралельно процесу розселення комуналок: «мобільні» мешканці таких будинків відносно легко погоджувалися на переїзд. Таким чином виходили шести- і семикімнатні квартири, що мають на теперішній час надзвичайну вартість. В умовах формування житлового ринку і недостатній обсяг первинного будівництва поширеність таких варіантів була дуже велика.
Однак зараз експерти погоджуються з тим, що об'єднувати квартири у вторинному житло не має економічного сенсу: дуже вже виросла і вартість розселення, і потреби (укупі з житловими стандартами) тих, хто підшукує собі житло великого метражу. Об'єднані кілька десятиліть тому квартири зараз часто не відповідають вимогам часу по частині комфорту. Ось чому основна увага звертається на "первинку": виводячи значний обсяг нерухомості на ринок, забудовник завжди радий запропонувати покупцеві суміжні варіанти. І незважаючи на те, що частка покупок суміжних квартир невелика - по Росії вона оцінюється не більше ніж в 4% - ріелтори з великою увагою ставляться до таких оборудок, найчастіше пропонуючи дисконти, що дозволяють наблизити вартість двох квартир до вартості однієї уявної квартири такої ж площі.
Серед угод по суміжних приміщень дуже велика частина випадає на апартаменти. Крім привабливої ціни, по всій видимості, важливу роль відіграє і значно простіша - в порівнянні з квартирами - процедура необхідного узгодження перепланувань, необхідних для об'єднання.
На складність подібних перепланувань вказує і кількість випадків, коли квартири об'єднуються через передпокій (установкою загальною тамбурних дверей на сходовій клітці в під'їзді). Таким чином організовується загальний хол без прорубанія стін. Квартири при цьому залишаються відносно автономними. На другому місці йдуть об'єднання через кухню: таким чином організовується загальна вітальня. При будівництві монолітного житла є випадки, коли забудовник йде назустріч покупцям суміжних квартир і не зводить стіну між двома квартирами. Таким чином досягається можливість або повної перепланування, або об'єднання з Холловей зонам (варіант, який багато хто вважає оптимальним).
Найменш зручним варто визнати об'єднання квартир «через кімнату», оскільки при цьому виходять два прохідних приміщення. Іноді недоліки цього способу компенсуються установкою додаткових капітальних перегородок, зменшуючи метраж кімнат за рахунок організації вузького коридору - але в більшості випадків надмірна компромісність подібного рішення занадто очевидна ще на етапі планування.
Як правило, об'єднуючи квартири та апартаменти «по горизонталі», покупець має справу з нерівноцінними по кімнатні та плануванні елементами. Найчастіше йдеться про об'єднання трикімнатних квартир з однокімнатними. При цьому має сенс звертати увагу на оптимальність конфігурації підсумкової планування: об'єднання двох лінійних квартир по вузькому торця може привести до «готельної» розкладці з довгим вузьким коридором - в ряді випадків це цілком допустимо, але все ж такий варіант ніяк не можна визнати універсальним.
Як ми вже відзначили, конструкція монолітних будинків «розв'язує руки» мешканцям щодо горизонтальних перепланувань, в тому числі установки і видалення перегородок між квартирами. А ось прорубание отвору в підлозі для вертикального об'єднання квартир, як правило, прирівнюється до порушення несучих конструкцій: узгодження такої зміни може виявитися досить тривалим і витратним процесом.
Ще гірше в цьому відношенні йдуть справи в панельному економ-класі, де майже всі перегородки між квартирами служать несучими стінами: внесення змін до них категорично заборонено. При дотриманні певних умов пристрій отвору в несучій стіні допустимо - особливо з використанням додаткових металоконструкцій - але на практиці узгодження та виконання подібних рішень зазвичай настільки ускладнює і здорожує завдання, що просто не має сенсу. Саме тут приходить на допомогу об'єднання квартир загальною тамбуром за рахунок сходової площадки. Але треба врахувати, що займати таким чином громадську зону будинку формально заборонено і в майбутньому може спричинити суттєві проблеми (наприклад, при конфлікті з компанією, що управляє це може служити важелем тиску на власників квартири).
Об'єднання квартир в обов'язковому порядку потрібно оформляти юридично. Єдиний спосіб цього уникнути - зберегти в кожній з них діючий окремий вхід, санвузол і кухню. У цьому випадку ні нової кадастрової записи, ні нового плану БТІ отримувати не потрібно. І якщо зі збереженням санвузлів зазвичай проблем не виникає, питання про ліквідацію однієї з кухонь - з числа перших, що піднімаються при розмові про об'єднання квартир. До слова, формально тут присутня значна перешкода: пристрій житлових кімнат, над якими (на вищих поверхах) розташовані кухні (а також санвузли), діючими нормами заборонено.
Багато з подібних проблем «автоматично» вирішуються виходом в бізнес- і елітний клас житла, де варіант квартири великого метражу з вільним плануванням можна підібрати зі значно меншими зусиллями. Правда, тут на передній план виходять вже зовсім інші питання. Чи варто вичинки ця «овчинка» - в будь-якому випадку вирішувати споживачеві.
